FAQ | 株式会社GROUND estate

入居者はしっかり入りますか？空室のリスクはありますか？

空室のリスクに関しては、物件の選定によって軽減することが可能です。物件の選定する際に着目する点は、大きく2点です。

①場所が10年後20年後も流入が見込める場所か？

②複合的な需要がある場所か？

①に関しては、自治体が出している人口動態統計を参考に確認しましょう。どこの自治体もこれからの予想を出していることが多いです。今もう既に減っている傾向がある地域であればその物件は手を出さないほうが無難でしょう。

②に関しては、例えば単一の需要に頼ってる地域（例えば大学が近くにある、大きな企業の事業所がある）だとその需要がなくなると（大学の移転、企業の倒産）一気に需要が下がる可能性があります。なので複合的な需要がある地域を選ぶことが大事です。

以上のことから、現時点では首都圏が優先的な選択肢になります。弊社の実績では、管理させていただいている物件で入れ替わりで2ヶ月以上空いたことがありません。不動産投資は空室と常に向き合っていかなければなりません。むしろ空室くらいしか心配なことはないかもしれません。そのため、その大事なタイミングにしっかりとサポートをしてくれるパートナーがいるかどうかは非常に大事になってきます。

まだマイホームを持ってません。投資用を先に持った時にマイホームに影響は出るのですか？

全く影響がないということもありません。ただローンを組みすぎることがなければ自宅が購入できなくなるということもありません。金融機関の審査の目線は大きく2つです。返済比率と年収倍率です。

年収倍率は年収の何倍までという目線です。例えば年収が1000万円の方で年収倍率が10倍の金融機関で審査した場合、ざっくり1億の与信があるということになります。

返済比率だと年収の30％〜40％の金融機関が多い気がします。例えば年収が1000万円なら年間300万円〜400万円の弁済能力があるという計算になります。

以上2つの目線に影響がそこまで出ないように、ローンを活用していくことが非常に大事になってきます。

資産価値ってどういう風になってくの？

基本的には年々下がっていくというところで考えておいた方が良いと思います。この10年間は不動産価格がずっと上がり続けて、現状過去最高（2021年5月）になっております。ただ我々としてはこの現状に関して楽観視せず、お客様にご提案をしています。当社の1番のストロングポイントは安く買えるところです。近傍類似の同じような不動産が2000万円くらいで販売されていれば1800万円でご提案できるように日々尽力しております。そんな当社でも、その買った金額から毎年1％、10年で10％は価格が下落すると想定してシミュレーションを作成しております。

20年後とか30年後どうなってるの？それでも賃貸は付くの？売れるの？

首都圏の不動産は非常に需要が底堅く、築30年40年でも賃貸はついております。確かに建てたそのままで管理、修繕をせずにそのままにしてたらどうなるかは分かりませんが、マンションの構造（鉄筋コンクリート）でしっかりとメンテナンスを行っていけば100年は持つとも言われてます。

もちろん賃貸がしっかりと付いていれば、収益性は担保されますので再販も可能です。実際、都内のマンションですと築30年40年でも1000万円以上の金額が付いているものも珍しくありません。

サブリース（家賃保証）と集金代行はどちらが良いの？

ちらは色々な考え方があるのですが、当社は集金代行で持つことをお勧めしております。理由は大きく3つで、①毎月の収支②礼金、更新手数料③運用の流動性です。

①毎月の収支に関してですが、サブリースだとどこの会社も賃料の90％がほぼかな？と思ってます。対して当社の集金代行は3％です。

そうなった時に、仮に賃料が10万円の部屋で2年間の運用で手数料を考えた時に

サブリースの場合：10,000円×︎24ヶ月＝240,000円の手数料

集金代行の場合：3000円×︎︎24ヶ月＝72,000円の手数料

たった2年間で168,000の差額が出てくるのです。不動産は基本的に長期運用になりますので手数料はバカにできません。2年間で1.5ヶ月の空室がない限りサブリースが良くなることはありません。

②礼金、更新手数料に関しても基本的にはサブリースは100％業者が取得するのでオーナー様に収入にはなりません。ただ当社は折半にしております。この折半がない管理会社も非常に多いです。

③運用の流動性についてですが、サブリースと集金代行だと金融機関の評価額が全く違います。先程の10万円の賃料の例を取ると、

サブリースの場合：90,000円（手取り賃料）×︎12ヶ月÷0.04％＝2700万円

集金代行の場合：97,000円（手取り賃料）×︎︎12ヶ月÷0.04％＝2910万円

金融機関の評価が210万円も変わってくるのです。

以上3つの理由で当社は集金代行を基本的には進めてます。もちろん、人によって色々な事情があるのですが、お伝えしたいことは事実を把握してほしいという点です。最近だとサブリースを解約できないのが問題になってたりもします。

よくある質問（FAQ）