よくある質問（FAQ）

空室のリスクに関しては、物件の選定によって軽減することが可能です。物件の選定する際に着目する点は、大きく2点です。

①場所が10年後20年後も流入が見込める場所か？

②複合的な需要がある場所か？

①に関しては、自治体が出している人口動態統計を参考に確認しましょう。どこの自治体もこれからの予想を出していることが多いです。今もう既に減っている傾向がある地域であればその物件は手を出さないほうが無難でしょう。

②に関しては、例えば単一の需要に頼ってる地域（例えば大学が近くにある、大きな企業の事業所がある）だとその需要がなくなると（大学の移転、企業の倒産）一気に需要が下がる可能性があります。なので複合的な需要がある地域を選ぶことが大事です。

以上のことから、現時点では首都圏が優先的な選択肢になります。弊社の実績では、管理させていただいている物件で入れ替わりで2ヶ月以上空いたことがありません。不動産投資は空室と常に向き合っていかなければなりません。むしろ空室くらいしか心配なことはないかもしれません。そのため、その大事なタイミングにしっかりとサポートをしてくれるパートナーがいるかどうかは非常に大事になってきます。

ちらは色々な考え方があるのですが、当社は集金代行で持つことをお勧めしております。理由は大きく3つで、①毎月の収支②礼金、更新手数料③運用の流動性です。

①毎月の収支に関してですが、サブリースだとどこの会社も賃料の90％がほぼかな？と思ってます。対して当社の集金代行は3％です。

そうなった時に、仮に賃料が10万円の部屋で2年間の運用で手数料を考えた時に

サブリースの場合：10,000円×︎24ヶ月＝240,000円の手数料

集金代行の場合：3000円×︎︎24ヶ月＝72,000円の手数料

たった2年間で168,000の差額が出てくるのです。不動産は基本的に長期運用になりますので手数料はバカにできません。2年間で1.5ヶ月の空室がない限りサブリースが良くなることはありません。

②礼金、更新手数料に関しても基本的にはサブリースは100％業者が取得するのでオーナー様に収入にはなりません。ただ当社は折半にしております。この折半がない管理会社も非常に多いです。

③運用の流動性についてですが、サブリースと集金代行だと金融機関の評価額が全く違います。先程の10万円の賃料の例を取ると、

サブリースの場合：90,000円（手取り賃料）×︎12ヶ月÷0.04％＝2700万円

集金代行の場合：97,000円（手取り賃料）×︎︎12ヶ月÷0.04％＝2910万円

金融機関の評価が210万円も変わってくるのです。

以上3つの理由で当社は集金代行を基本的には進めてます。もちろん、人によって色々な事情があるのですが、お伝えしたいことは事実を把握してほしいという点です。最近だとサブリースを解約できないのが問題になってたりもします。

こちらも色々な考え方があるのですが、当社としてはできる限り入れないことをお勧めしてます。もちろん金融機関の条件で自己資金を求められるケースもありますが、極力出さないことをお勧めしてます。理由としては、不動産投資の最大のメリットが「他社資本運用」にあるからです。人のお金を使って運用できるのが1番のメリットなのです。そこに一番汎用性のある資産である現金を使うのは少し勿体無いと思います。その現金があるのであればそれは他の運用に使った方が効果的でしょう。近視眼的になって、収支とか金利のために貴重な現金を入れる必要がないというのが当社のスタンスになります。