ざっす！

お客様のことしか考えてない営業マン田崎です

本日は

ワンルーム検討したらココは要確認

というブログを書いていければと思います

不動産投資の入り口としてワンルームを選択する人も多いですが、大丈夫？

マジで気をつけてほしい

そもそも他の投資経験はあるのか？

なかったらかなり注意したほうが良い

いきなり不動産いくとよくわからない基準でものを見てしまう可能性があるので

投資信託の積み立てとかをまずやってリスクとメリットを身をもって体験してからが始まりかな？と

私は業者に言いたい、よくわかってない人に販売するのは違うのではないか、、、

よく分かってない人に売るのはやめましょうと言いたい

①賃料

・賃料相場

本当によく調べてください

今〇〇駅賃料相場って打てば色々と出てくるので

必ず情報収集してほしい

たまたま高く決まってる可能性とかは全然あります

その後も高く決まるのか？例えば前のオーナーが頑張って広告料をつけて高くつけて、次普通に募集したら1−2万円落ちるとかもあるので気をつけてください

・新築注意

新築はなぜか審査が緩い、、

明らかこのへんなら8万円くらいだろう、みたいなのが10万円とか11万円とかで評価が降りてたりとかします

最近少しおかしい感じもしてます

例えば25平米で墨田区のはじの方で新築10万円とか、、10万円賃料払ったら山手線の内側とかに普通に住めるので本当にその賃料でずっと行けるかは怪しいですよね、、、

で、その時に業者（営業マン）がいうのが、「銀行の審査下りてるから大丈夫です！」これはマジで気をつけてほしい

銀行が大丈夫と言ったら絶対大丈夫みたいなことはないので

あくまで銀行は貸した金額が回収できるかを見ているので、賃料が1−2万円下がっても払えるかを見ているので賃料が下がらないということはないです

②場所ブランド

・23区、横浜市、新宿区

これは気をつけてほしい

ダメな人がよく言うイメージです

地方の人からしたら分かりづらい

私も地元が新潟なのでめちゃくちゃ分かります

逆に大阪の土地勘とかはほぼないので大阪市と言われたらいいのかな？と思ってしまいます

何駅が最寄り？同じ呼び方しても賃料が上と下で全然違う

23区（六本木12.31万　6.25万）

新宿区（落合南長崎7.6万円　新宿駅11.5万円）

横浜市（横浜駅8.1万円　三ツ境駅5.0万円）

③出口戦略

「なんのために持つの？」

この質問に答えられるか？もっと言うと客観的に説明できるか？

これがなかったらダメです

例えば、保険とか節税とか年金とかはダメです

かなり失敗する可能性が高いです

入口がこれだと失敗するイメージです

何件か持ってて今回この物件は節税ですとかならわかるのですが、入口節税は基本ないです

本当に難しいです、そんな簡単に節税できません

数字として出してください

ここがしっかりと数字としてでてるのか？？

ここが明確になってれば失敗することない

ただここがざっくりしてると不動産投資としてはどうなのか？というかんじです

④シミュレーション

・下落率

賃料と物件価格の下落率

下落率0ならもう確実にやめた方が良い

リスクの説明が絶対に適当になってる

同じような内容で、管理費もそうです、必ず上がります

厳しいシミュレーションを出してないなら、物に自信がない可能性は非常に高い

自信があれば厳しく見積もる

そんなもの本当に買いますか？

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お客様のことしか考えてない営業マン田崎でした