ざっす！！

お客さまのことしか考えてない営業マン田崎です！

本日は

【分かる不動産投資】シミュレーションの見方編〜ここだけは必ずチェックしろ12選

というブログを書いていければと思います！

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シミュレーションは大事だと思います！！

最近思うこととしては、、

・まじで最近見方が難しいものが増えてる

・色々数字が書いてあってわかりづらくなってる

・分かりづらくすれば煙にまける

・ここはまじでチェックしておけってものを今日お伝えしておきます

・これは不動産検討していればめちゃくちゃ大事なので

・シミュレーションを大事にしてない＝お客様大事にしてないので、そんな業者はすぐやめた方が良いです

①毎月収支

・これは必ずチェック

・毎月がいくらか？

・大幅にマイナスがないか？

・しっかりと家賃、管理費・修繕積立金、賃貸の管理手数料が計算されているか？

②賃料の下落率

・賃料が35年一緒とかはやばい

・どのくらい下落率があるか？

③管理費の上昇率

・管理費は必ず上がります

・どのくらい上がるかをしっかりと確認しましょう

・例えば35年間変わらないなんてことは絶対にあり得ません

・築年数にもよりますが、築が新しい物件なら基本的には上がります

・それベースに考えていきましょう

④物件価格の下落率

・上がった時は投資の中でシミュレーションしなくて良い

・どのくらいが適切かは場合にもよるが、年1％以上の下落率は必要

・ここもどれだけお客様のことを考えてるか分かる

・相場より相当高く買ってるなら根拠が欲しい、特に今の新築

⑤売却時税金の計算

・全ては税引き後の収支

ここがわかってないとだめ

・どのくらい税金を納めるのか？その人間が計算できるのか？

試しても良いかも

⑥固定資産税の額が記載、不動産取得税の記載

・金額の記載、払うタイミング

・これ記載がない可能性もあり得る

⑦還付の税金のシミュレーション

・これは絶対に見てください

・危ない業者多数

本当に雑費がすごい、脱税です

数字が合わないめっちゃあります

・節税ではない脱税

⑧修繕費がどうなってるか？

・必ずものは壊れます

・エアコン、クリーニング、給湯器

・これが数字としてなければおかしい

⑨諸費用

・金額と内訳

・銀行の事務手数料いくら？

・火災保険いくら？

オーバーに入ってないか？

・会社の事務手数料20万円

これはやりすぎ

⑩銀行の金利条件

・金利がいくら？

・繰上げ返済手数料

・融資年数

11．頭金がいくら？イニシャルのコストがいくら？

・結局いくらかかるの？

あとでトラブルになる

・どこは誰が払う？

12．シミュレーション年数

・短いは論外

・せめて10年くらい

・できれば40年〜50年くらいの方が本気度は見える

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お客さまのことしか考えてない営業マン田崎でした！