ざっす！お客様のことしか考えてない営業マン田崎です！

本日はワンルームマンションのマイナス収支に関して話をしていければと思います！

このブログでは資産形成、不動産投資に関するお得な情報を発信しております、役立つなと思っていただけたら沢山見ていただけると幸いです

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ついにマイナス収支について話す気がきました！

めちゃくちゃ話したかった！

あと質問も相当いただくので、ここはお答えしときたい

ワンルームのマイナス収支はどうなのか？ダメなのか？ここについて話をしていきたいと思います！よろしくお願いいたします！

順を追って話していきたいんですけど、、

①そもそも不動産投資のメリットは？

・不動産投資のメリットはなんですか？

・年金？保険？節税？

これが思い浮かんだ人、全部、ダメです、、失敗します

不動産投資のメリットは他者資本運用による資産形成、資産拡大になります

年金、保険、節税は全くメリットになりません！

というか本質とはずれてます！

・年金も35年後完済して、、その時の物件は現状の築年数+35年ですよ

満足な賃料収入は入ってきますか？？

・保険も、ちゃんとリアルに生命保険の代わりになりますか？本当に死んだあと大変な中、遺族に残せるものが現金資産がなく、実物だけで大丈夫ですか？

・節税は本当に難しいですよ、本当にそれは節税ですか？延納になっているだけじゃないですか？

・1番のメリットは他者資本運用

②他者資本運用とは？

本来自分で返済しなければならないローン返済を誰かがしてくれる

家賃収入で持って不動産がどんどん自分のものになっているわけです

これで何が買えてるかって、地球が買えてるわけですよ

地球の一部をもってるって本当にすごいことだと思います

すごいですよね、地球無くなったあとのこと考えなくて良いですから

地球は飛躍しすぎたかもしれませんが、なかなか個人では買えないような不動産が誰かが買っていってくれてるわけですよね

銀座の一等地とか都心の商業地域なんて平米で何百万とかしますから、それを誰かが買って行ってくれるのはすごいですよね

これはすごいですよね

③マイナス収支は？プラス収支は？

・まずそもそも大きな問題にはならない

大きくマイナスとかは論外、月何万円も持ち出すのは論外だが、毎月の収支がプラスだから良いとか、マイナスとかでダメとかではない

そもそも毎月の収支なんて賃料や、管理費、金利が変動すれば色々変わる

・そもそもプラスなら良いのか？

そもそもプラスなら良いということもない、収支は基本悪くなる、賃料が上がることもそうないし、管理費は基本的に上がっていく、金利も上昇するかもしれない、その中で収支がプラスになることがメリットということはない

④収支見て判断したら失敗する

・あくまでバランス

場所がよかったら、利回りが下がりますよね？

場所が悪かったら、利回りが上がりますよね？

ただ場所がよかったら価格が上がる可能性もあります、都心3区なんてずっと価格上がってますよね、そしたら別に収支はそこまで気にしなくて良いかもしれません、あと場所が良いので賃貸管理で苦戦することも少ないです

反対に言うと一瞬収支が良くて、横浜とか埼玉の物件ですと言われても、価格の下落は相対的に早いし、賃貸管理で苦戦、3−6ヶ月空室ということもある

・岩本町の物件の例

2013年に私が販売した物件

今までで4回入居者変わったんですけど、空室がほぼ0日です

礼金、敷金どっちも取れてます

10年間でほぼ空いてないです

・墨田区の物件の例

2019年築で1番最初の入居者は新築プレミアムで9.6万円くらいでついてたんですけど、解約になって

まず6ヶ月空きました

その後ついた賃料が8万円で、敷金礼金0です

・悪用厳禁

私はマイナス収支をおしてるわけではありません！あくまで1要因でしかないと言うことです

良くも悪くも、総合的に判断

プラスだからやる、反対に言うとマイナスだから論外ということではないです

・全ては含み益

プラスでうまく行っても、マイナスで吐き出してても、最後利益確定するまでわかりません

プラスであっても、最後の売却ミスればダメですし、

マイナスであっても、最後売却がうまくいけば良いですし、

総合的に判断してください

プラスだったら良いっていうのもおかしいし、マイナスならダメっていう人も間違ってます

いずれにせよ、何も詳しくないです

本当に大きな金額が動きますので、ちゃんとした人から購入する

ここだけを意識してください

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