ざっす！

お客様のことしか考えてない営業マン田崎です

本日は

初めるうえで抑えておくべき3つのポイント

というブログを書いていければと思います！

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いきなりなんですけど、不動産の最大のデメリットってなんだと思いますか？

私はこれは流動性のなさだと思います

例えば流動性が高いもので行ったときに、株とか！毎分値段ついてますよね！

通貨もそうですよね！毎分、上がった下がったやってますよね！

反対に不動産どうですか？本日買ったものは本日売れますか？難しいですよね！

ということは一度持ったら、結構保有しなければならないという側面があります！これは周辺の法律もそうなってまして、、例えば５年以内で売却するとほぼ倍の税金がかかってきたりします

それでも５年です

なので長期投資であることは間違い無いので、一度持ってしまうとなかなか損切りすらもできないという側面がある

なので本日は後悔がないように3つのポイントお話ししていければと思います！

よろしくお願いいたします！

①まず1つ目が金利

というのは嘘です

これかなりの人が言って最もらしいと思うんですけど、これあんまり関係ないと思います

わかるんです！大事なのは！ただここさえ守ってれば良い！みたいな場所ではないので！金利より大事なことてわけではないです

他に見なきゃいけないところ死ぬほどあります！

「え」と思われるかもしれないんですけど、不動産投資周りで考えたときに金利はそこまで影響はないかな？と思います

やはり、トータルで考えなきゃいけないので、、

例えば金利が一番下がるものって何ですか？って話じゃないですか

わかりますか？

新築ですよ

みなさんめちゃくちゃ叩いてる新築です

なんで、金利って基本的には他に押しどころのない新築業者が声を大にして言ってるイメージが私は有ります

なので、金利めちゃくちゃ押してきてる業者でしたら少し気をつけたほうが良いです！

具体例

新宿区の駅徒歩10分の物件で、、

3600万円新築1k金利1.3％

2800万円築10年1k金利1.8％

これってどっちが変動のリスク高いと思いますか？？10年運用するときに

これは新築なんです

理由としては、、賃料と管理費です

賃料は新築と築10年どっちが下がりやすいですか？下がるスピード高いですか？

管理費も新築と10年どっちが上がるスピード早いですか？10年だと1回か2回上がってる可能性ありますよね？

これ別に新築が悪いといってるのではなく、金利至上主義みたいなのがおかしいという話ですね

金利を少しでも低くしようとしてる人が他の要素結構見ないっていうのが有ります

もちろん、新築と築10年と比べたら設備どっち故障するか、みたいな話もありますが、、

②賃料相場

・ここはめちゃくちゃ見てほしい

これみれば大体その運用が成功するかどうかわかります

一番のリスク管理になります、賃料が下がって良いことって全くないんですよね

大体これが大きな理由で不動産投資うまくいかなくなるので、、

売れないのも、収支悪くなるのも、お金なくなるのも全部ここです！

これ相場じゃなくても良いんですよ

ただ相場と違うのであればそれなりの理由が必要だということですよね、例えばですけどバイクのガレージが部屋に付いてるとか、防音室があるとか、そう言うものがあれば相場以上に決まる可能性は大いに有りますよね！

今賃料相場とかは調べれば出てくるので、そこは見てください！イメージが先行してると危ないので。

具体例

最近あったケースで、賃料が安く決まってまして、文京区の物件で87,000円くらいの物件で

持ってから半年で8,000円賃料アップの金額で決めれたというのは有りました

やっぱり安くて賃料アップが見込める物件、もしくは相場で決まっているという物件が一番かと思います

間違っても相場より高いものは購入しない

③出口戦略

・なんのためにもつのか？

ここが明確ですか？ここがぼんやりとしてるとうまくいかない可能性が高まってきます

毎回話ししてるような気もするのですが、年金とか節税とか保険はやめてください

それ不動産投資じゃなくてもできることなので、、

例えばその物件が何年後にいくらくらいで売れるのか？みたいなところまでしっかりと描けるか？ですよね

具体例

仮に池袋駅徒歩10分の1k築20年の物件が2000万円で売られているとするじゃないですか？

そしたら築10年の物件で2200万円だったら買いですか？？

→これは結論買いだと思います、10年後の残債が約1700くらい、、ざっくりとした単純計算でもマイナスになることはなさそうだなという感じですよね

みたいな計算をやってほしくてですね

単純に比較できないところもあるのですが、、というのも不動産の価格は需要と供給以上に、金融機関の貸し出しの態度等に影響を受けてくるというところもありますので、、

例えばこれが2800とかだと少し危なそうですよね、、

確かに同じものもないですし、年々設備状況とかも良くもなってるとも思いますが、2000万円に引っ張られる可能性の方が高そうですよね、、

この計算とかシミュレーションを自分でかけてなく、購入してる人も多いので危ないですよね、、

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