ご覧いただいている皆様は、恐らく不動産投資に関して真剣に考えている方々で、中にはすぐに契約に進もうとしている方もいるかもしれません。契約を結んだら、それで終わり、取り返しのつかないことになりますから、契約を結ぶ前に十分な確認を行うことが重要です。

私自身、YouTubeを始めて1年以上経過し、多くの不動産投資の経験を積んできました。しかし、その過程で後悔している人をたくさん見てきました。多くの人々が不動産投資を後悔しているという現実を認識することが、重要です。

私の13年の経験を元に、契約前にチェックすべきポイントを紹介します。これらのポイントをチェックし、何か違和感を感じたら、その契約を進めるのは止めましょう。契約までは、まだ間に合います。逆に、今から挙げる11のポイントを全部チェックし、全てが問題ないと感じたら、契約を進めても大丈夫です。それでは、始めていきましょう。

1.購入理由が「年金、保険、節税」である

最初のチェックポイントは、購入理由が「年金、保険、節税」である場合は絶対に不動産投資を避けるべきだということです。この理由が問題であるというのは、それが不動産投資の本質からはずれているからです。不動産投資の魅力は、パッシブインカム、つまり黙っていても家賃収入が得られるという点にあります。

年金や保険、節税を目的に不動産投資を行うと、投資の本質から逸脱してしまいます。例えば、新築のワンルームを購入し、30歳の時から35年間ローンを返し続けることで、65歳の時に年金代わりの収入を得るというロジックは、その未来の収入が保証されていないために、リスクが高いです。

新築の時に10万円で貸していた部屋を、35年後には7万8万円でしか貸せないかもしれません。また、管理費も35年後には倍以上になっている可能性があります。年金対策であれば、確定拠出年金を積み増す方が安全ですし、保険の効果を期待するなら、団体信用生命保険を利用すれば、亡くなった場合に残りのローンがなくなります。

節税の観点からも、ワンルームマンションなどの小規模な不動産投資では、節税効果は期待できません。実際には、節税効果はわずかな額に留まります。

不動産投資の購入理由が年金、保険、節税である場合、それは後悔の元となります。そのような投資を行った後に、投資について学び始めると、その後悔が深まるでしょう。後から対策を立てようとしても、それには多くのコストがかかります。

そのため、年金、保険、節税を目的にした不動産投資は絶対に避けてください。なお、私自身はワンルームマンションに対して否定的ではなく、実際に販売しています。ただ、それらを年金、保険、節税の観点から売る企業は危険であると認識しています。十分に理解してから投資を行うべきです。一見魅力的に見える年金、保険、節税という観点で不動産投資を売り込む会社がありますが、それらは必ずしも投資の成功を保証するものではありません。

これらのポイントを理解し、自己のリスク許容度に合わせた資産運用を行うことが重要です。もし、不動産投資を検討しているなら、年金、保険、節税だけでなく、長期的なリスクやキャッシュフロー、物件の立地条件など、多角的に評価することをお勧めします。

このように、購入理由が年金、保険、節税だけである不動産投資はリスクが高いということを認識し、購入を検討する際には慎重に行動しましょう。

2.シミュレーションの適正性

二つ目に注意するべき点は、シミュレーションの適正性です。特に賃料の下落率については、多くの会社が適切な見積もりをしていないことが多いです。一部の会社では、賃料が35年間変わらないという、現実的でないシミュレーションを提示している場合もあります。同様に、管理費や物件価値が一定であるという前提も問題です。これらは時間と共に変化するものであり、それを考慮しないシミュレーションは信用できません。

また、物件価値の下落率についても、適切な見積もりをしていない会社が多いと感じます。ある物件が10年後に現在の価格で売れるという見積もりが出されたとき、その見積もりが現実的かどうか疑問を持つべきです。その価格で売れるとは到底思えない場合も多いでしょう。 また、物件価格の入り口が高すぎる場合も注意が必要です。例えば、新築物件を購入する場合、価格の下落率を年2%程度と見積もらないと、将来的に厳しい状況になる可能性があると思います。それでもまだ不十分かもしれません。年に1%程度の下落率を見積もっておくと、より現実的な採算が取れるでしょう。このように、シミュレーションの適正性を確認することが重要です。

3.サブリースの契約は適切か

三つ目の注意点としては、サブリースについてです。サブリースが悪いわけではないですが、その理由が営業マンの進めによるものや、空室のリスクが怖いというだけであるなら、不動産投資は進めてはいけません。なぜなら、不動産投資の最大のリスクが空室という事実から逃れてしまっているからです。自分自身でリスクをマネジメントする意識がないのであれば、不動産投資は非常に危険です。

また、サブリースを選ぶ際の最大の問題点は、物件の売却が難しくなることです。運用期間中にサブリースを行い、売却時にはそれを解除する良心的な会社も一部存在しますが、大半はそうではないと思います。

営業マンから「解約は可能です」と言われても、それをすぐに信じるべきではありません。契約書ベースで解約が可能かどうかを確認しましょう。例えば、半年前通告で解約が可能、あるいは半年分の賃料を支払えば即時解約が可能、といった具体的な条件が書かれているかどうかです。

契約書に無償解約が明記されているかを確認することも重要です。営業マンが言葉だけで保証することができる範囲は限られており、適当な扱いや大筋だけで物件を購入するという行動は、後悔することになる可能性が高いです。不動産投資は一度行ってしまうと、なかなか撤回できないものですので、慎重に進めることが求められます。

4.固定資産税と不動産取得税の把握

四つ目の注意点は、固定資産税と不動産取得税の把握についてです。特に新たに不動産投資を始めた方々は、しばらく運用していた後に突然、20万円ほどの納付書が届くことに驚かれることが多いようです。これは不動産取得税であり、支払いは必須です。しかし、「そんな税金を支払う必要があるとは知らなかった」という方も多いのが現状です。 税金の請求が来るタイミング、支払うタイミング、そしてその金額をしっかりと把握しておくことは重要です。それを理解していないと、予想外の大きな金額が必要になる場合があり、資金計画が大きく狂う可能性もあります。ですから、税金の支払いについてはしっかりと理解し、把握しておくようにしましょう。

5.税金の戻りについて

五つ目の注意点は税金の戻りについてです。確かに税金は一部戻りますし、例えばワンルームマンションを購入したとしてもその分の税金は戻ることがあります。しかし、そのシミュレーションが脱税ベースになっているケースが非常に多いのが現状です。それを推奨している会社さえ存在します。

実際には雑費として計上することが可能な経費に無理に手を加えて、無関係な経費を含めてしまうことは、法律違反となる可能性があります。それにもかかわらず、そうした行為を推奨する営業マンや企業も存在します。その結果、資産運用のために始めた不動産投資が、脱税や延滞金の問題に繋がってしまうという事態が生じてしまいます。そのようなトラブルを避けるためにも、税金の戻りについての理解は必要不可欠です。

さらには、「雑費」と「取得費」についても注意が必要です。「雑費」については、存在しない経費を計上するという行為がまかり通ってしまうことがあります。「取得費」については、土地と建物の割合が実際と異なるものを提示する企業も存在します。これらの項目については、シミュレーションが現実を正確に反映しているかどうかを慎重に確認する必要があります。なかには、実際と異なる数値を提示していても、それが脱税に繋がる可能性があることを理解していない人もいます。

そのため、雑費や取得費については、しっかりと把握しておくことが重要です。適切な理解と注意を持つことで、不必要なトラブルを避けることができます。

6.自身の属性を考慮して不動産投資をする

六つ目の注意点は、自身の属性を考慮して不動産投資をすることです。特に、高所得者や高度専門職の方々がワンルームマンションに投資していないかどうか、注意が必要です。私自身はワンルームマンションを全否定しているわけではありません。実際に私自身もワンルームマンションの取引を行っています。しかし、それが全ての人に合った投資商品であるわけではなく、特に高所得者や高度専門職の方々にとっては、他の選択肢があることを知っていただきたいと思っています。

例えば、医師、パイロット、弁護士といった高度専門職や、外資系金融機関や広告系の企業に所属し、年収が高い方々。これらの方々は信用力が高いため、ワンルームマンションではなくアパート投資など、より大きな投資が可能です。このような方々がワンルームマンションに投資すると、その信用力を十分に活用できない可能性があります。 そのため、高所得者や高度専門職の方々は、ワンルームマンション投資に限らず、自身の属性を活かした投資を検討してみてはいかがでしょうか。例えば、アパート投資やITアパート投資などは、高い信用力を活かせる投資商品と言えます。ワンルームマンションへの投資を考える際には、自身の属性とその投資商品の特性をよく理解した上で選択することが重要です。

7.住宅ローンを用いた投資は絶対にNG

七つ目の注意点は、住宅ローンを用いた投資に対する警戒感です。住宅ローンを利用した投資は絶対に避けるべきです。このような投資方法は不適切であり、場合によっては詐欺的な行為とも言えます。このような行為を行う企業とは、一切関わらないことが賢明です。そのような企業の行為は反社会的とも言えますので、自身の財産を守るためにも、このような投資手法を避けるべきです。

8.管理費は適切であるのか？

八つ目の注意点は管理費に関するものです。管理費が高額である場合、それが適正かどうか確認することが重要です。特にワンルームマンションの場合、管理費が年間の4%から5%を超えていると、それはかなり高いと言えます。理想的なレベルはおおよそ3%以下とされています。

さらに、更新料についても留意が必要です。更新料が発生する契約でも、それが全額取りの場合、それは適切ではありません。更新料は通常、賃料の一部として扱われます。

結論として、賃貸管理費については適正な価格と条件をしっかりと把握し、適切な費用を支払っているかを確認することが必要です。適切な管理費を理解し、その上で資産運用を行うことで、より効率的な投資活動が可能となります。

9.異なる組織や個人との不適切な金銭取引について

九つ目の警告は、異なる組織や個人との不適切な金銭取引についてです。不動産購入にあたり、あなたは担当者や別の企業に直接お金を支払うべきではありません。金銭取引が必要な場合、それはあなたが不動産を購入する企業との間でのみ行われるべきです。

例えば、担当者や別の会社への直接の支払いを求めるような状況は避けるべきです。また、不適切な会社に巻き込まれる可能性もありますので、常に警戒感を持って対応してください。

要するに、不動産取引における金銭取引は、不動産購入会社と顧客間でのみ透明かつ適切に行われるべきです。

10.過度な好条件での契約

最後の十番目の注意点は、通常とは異なる契約についてです。例えば、「35年間同じ賃料を保証します」というような契約や、購入した不動産の買い戻し価格をあらかじめ固定するという契約があります。これらは一見魅力的に見えるかもしれませんが、実際には非現実的である可能性が高いです。

不動産投資は常に一定のリスクを伴います。10年後や35年後の市場価格や賃料を確実に予測することは誰にもできません。したがって、このような保証を提供する会社は、販売を無理に進めようとするか、あるいは何らかの不適切な手段を使っている可能性があります。

例えば、大幅なデフレーションが発生した場合や、不動産価格が下落した場合、会社はどのように対処するのでしょうか？このようなシナリオでは、保証を守ることが難しくなります。

そういうわけで、不動産投資を検討する際は、現実的な契約条件と信頼できる業者を選ぶことが重要です。特異な契約内容には十分な注意を払い、必要なら専門の意見を求めることをお勧めします。

11.本当に自分自身が納得して購入しているか？

十一番目のポイントは、疑問点の解消についてです。不動産投資をする前には、自身の中にあるすべての疑問や不安を解消することが極めて重要です。「まあまあ」「OK」のような曖昧な状態で投資に進むと、後で大いに後悔する可能性があります。

したがって、必ず疑問を全て解決し、確かにこれで大丈夫と思えるレベルに達してから投資を行うことをお勧めします。投資が失敗に終わったとしても、それが一般的なリスクの範囲内であると理解できるほどに、自身の判断と理解に自信を持つことが必要です。

また、他人に投資を無理に勧められることがないように、自分の意見をしっかりと持つことが重要です。全ての判断は最終的には自分自身が行うべきなので、自分の意見と判断をしっかりと持つことを心がけましょう。

まとめ

動産契約を結ぶ前に確認すべき点について多くの視点から語らせていただきました。ご紹介した点々はただの想像ではなく、現実の投資の世界でよく見受けられる事象です。したがって、これらの事項に対して真剣に注意を払うことを強くお勧めします。

一度契約を結んでしまうと、不動産は固定資産であり流動性が低いため、すぐに売却するという選択肢が非常に難しくなります。また、一度契約を結んでしまうと後戻りはできません。したがって、不動産を適切な知識を持つ人から、適切な価格で購入し、確実な利益を生み出すことが非常に重要です。

不動産投資の醍醐味は、特別な努力をしなくても家賃収入が得られるという点にあります。この理想的な状況を追求するために投資を行うのです。そして、不動産投資はあくまで投資であり、保険や年金、節税の道具というわけではありません。

最後に、印鑑を押す前ならまだ間に合います。契約を結ぶ前に注意深く吟味し、適切な判断を下してください。

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