ざあっす！お客様のことしか考えてない営業マン田崎です

本日は利回りについて話します！

利回りって何？【完全解説】

これなんですか？って言われた時に割と説明できないんじゃないかな？と

しかも何パーあれば良いの？とか、

表面利回りと実質利回りとか、、

結構このへんがごちゃごちゃしてくるので今日でスッキリ解説していければ、

その中で目線もしっかりと解説していければと思いますのでよろしくお願いいたします

①用語まとめ

1．利回りとは？

計算式だと分かりやすかもしれないので、、、

利回り＝利益➗投資金額

例えば、、ある投資をします、必要な資金が100万円です、1年間での投資利益が1万円です

てなったら利回り1％の運用ということですね

2．表面利回り

これは経費なしで考える感じです

例えば、、

1年間で100万円の賃料が入ってくる物件を、1000万円で購入したとすると

100万円➗1000万円＝10％です

3．実質利回り（NOI）

これが結構大事な利回りです

例えば、、

1年間で100万円の賃料が入ってきます

ただ経費も年間で30万円かかります

その物件を1000万円で買いました

だと

（100ー30）➗1000万円＝7％です

4．自己資金投下利回り（CCR）

これが私が一番好きな利回りなんですけど、自分が入れたお金に対してどのくらいキャッシュがあるか、、というところです

少し説明が難しくなるかもしれないんですけど、、、

例えば、、

（100ー30）➗1000万円＝7％

この例を現金で考えた時に7％なんですけど、、

例えば1部ローンを組むとするじゃないですか？

例えば300万円の頭金を入れて700ローンを組んで、、700のローン返済が年間で20万円でしたとなると

（100ー30ー20）➗300万円＝16％

現金を組む以上の利回りがでる！という素晴らしいローンを組むとこんだけ素晴らしいんだとなるわけですね！

これをレバレッジ効果！と言います！

②注意点

・利回りは想定で出せる

たまに想定利回りで30％とかあるんですけど、全部屋空室！とかですね！笑

これは流石に騙されないとは思うんですけど、、

たまに良くないなーって思うのが、例えば8/10埋まってます

2部屋空室です、その2部屋の賃料が以上に高いとかですね！それで利回り高く出せるとかですね！これもすごいですよね、、

・マンションの表面利回り意味ない

アパートとか戸建てなら固定費を調整することは可能なのですが、マンションだと管理組合で固定費きまっちゃってるので自分でコントロールできない

なので、マンションとかで表面利回りとかで話しきたらだいぶ危ないかもなと、、だいぶ良く見せようとしてると思います

③目線

・ワンルーム

利回り見ない（利回りで決めない）

高いならそれなりの理由がある、低いからダメかというと低ければ低いほど、上がる可能性もある、

例えば、、都心3区とかなら3.6％とかくらいまで評価が伸びてる、利回りは高くはないが、キャピタルが狙いやすい

・アパート1棟・・自己資金投下利回り（30％）ここを目指したい

あくまで指標ですね、、あくまで一つの要素ってだけなので、利回り至上主義みたいなこともないです

ただ分かりやすいので広告とかで良く使われるので、気をつけてくださいと言った感じです

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お客様のことしか考えてない営業マン田崎でした！